"אל תשלה את עצמך: יום אחד הבוס יפטר אותך… ואני רוצה שכשהיום הזה יגיע יהיו לך לפחות 3 דירות להשקעה בכיס." – ככה יבגני גליקמן (35),לשעבר מנהל מכירות ב-"הארץ"- מסדר דירות לאנשים שאין להם כסף להשקיע בנדל"ן.

אלעד ויבגני, 2 חברי ילדות משכונה קשת יום ברחובות, מגחיכים את משבר הדיור באמצעות אימפריית נדל"ן שבנו במו ידיהם. בדרך הם נותנים לנו הצצה אינטימית ל-"פס הייצור" בן 5 השלבים להשגת נכסי נדל"ן שהם בנו במו ידיהם, מראים "מפת דרכים" להגעה לדירה הנכספת ולבסוף גם חושפים את גולת הכותרת: השיטה הלא קונבנציונלית ששימשה אותם לרכישת נכסים ללא הון עצמי מכל סוג שהוא.

יבגני גליקמן ואלעד ביינפלד

"ניהלתי במוקד המכירות של עיתון גדול ומרכזי בארץ. הייתי בן 25 והרווחתי משכורת יפה, כיבדו והעריכו אותי – ידעתי שאני יכול להתקדם שם. אבל היה פחד אחד שניקר בי כל הזמן…קינן בצורה טורדנית ובלתי פוסקת… פחד שלדעתי צריך להעסיק כל שכיר במשק.

ראיתי את העובדים שלי, רובם מבוגרים ממני, משכילים ממני, ולמען האמת בחלק מהמקרים גם מוכשרים ממני – מפתחים תלות כמעט חולנית בעבודה ובמשכורת. ראיתי איך החרדה מתחילה לאכול אנשים שחוצים את גיל ה40.

הידיעה שלא בטוח שיש שם בחוץ מעסיק שיהיה מוכן לשלם להם את השכר שמגיע להם והם התרגלו אליו, גרמה לי אישית לנוע במיטה בלילה בחוסר שקט. ידעתי שאני לא מוכן שהפרנסה שלי תהיה תלויה באף אחד אחר, וידעתי שהדרך הבטוחה והרווחית ביותר אל העושר עוברת דרך נדל"ן."

ליבגני יש קול שקט ובטוח, ומבטא רוסי מורגש (אך עברית מצוינת). למרות שאני מבהיר לו שאני מתכוון לצטט אותו, הוא לא נרתע מלתת את ההצהרה הבאה:

אקזיט – "הדלת האחורית" להשקעה בנד"לן?

"השקעה בנדל"ן, למי שיודע מה הוא עושה, היא השקעה בסיכון כמעט אפסי, ואני עומד מאחורי המשפט הזה ב100%."  – מי שממהר לפטור את ההצהרות של יבגני כקוריוז סתמי או כהתרברבות נטולת כל שחר, צריך להתמודד עם לא מעט עובדות שיבגני ממהר לשלוף על מנת לגבות את דבריו, כשהבולטת שבהן תסובב לא מעט ראשים.

מעל 200 דירות עברו תחת ידיהם של הצמד, אם נאמוד את מחיר הדירה הממוצעת בכמיליון ש"ח, נגלה שהשניים בנו אימפריית נדל"ן קטנה, ועשו זאת בנסיבות לא פשוטות כלל.

סיכום אחת העסקאות של הצמד

הם לא מיוחסים, אין להם הורים עשירים ובתחילת דרכם אף אחד לא עזר להם…למעשה, ההיכרות שלהם מתחילה מהילדות המשותפות בשכונה קשת יום ברחובות. סוד ההצלחה ל"פס הייצור" שלהם טמון במקום אחר לחלוטין.

המשמעות של המילה "אקזיטים" עבור משקיעי נדל"ן שונה לגמרי מהמשמעות שאנחנו מייחסים לה. המושג "אקזיט" בעולם הנדל"ן מיוחס לרכישת דירה במחיר שהוא מתחת לשווי השוק שלה, ומכירת אותה דירה במחיר המשקף את שווי השוק או יותר… ההפרש בין מחיר הקניה למחיר המכירה הוא  הרווח שעושים מן העסקה. כמה פעמים בשנה כבר יכול להתרחש ליקוי מאורות נדיר שכזה?

התשובה עבור יבגני ואלעד ב-2016 היא מעל ל-30 "אקזיטים", ועבור כל התלמידים שלהם במצטבר – מדובר על אלפי נכסי נדל"ן שנקנים ונמכרים ברווח שמותיר בכיס המשקיע עשרות או מאות אלפי שקלים. כל הנכסים הללו מאותרים באמצעות שיטת "פס ייצור" שנויה במחלוקת, הכוללת   5 שלבים מדויקים להחריד לאיתור נכסים במחירי מציאה. עם זאת – לפני שאנחנו צוללים לעומק השיטה, יבגני מתעקש על האזהרה הבאה:

"אסור לעגל פינות כשמשתמשים בשיטת פס הייצור שלנו. ההוראות מדוייקות, צריך לחשוב על זה כמו על מתכון לאפיית עוגה – מי שיצליח לעבור סעיף, סעיף ולהיצמד להנחיות – יפרוץ את הסכר ויתעורר לעולם שבו הוא לא הבעלים של דירה אחת, אלא של נכסים מרובים' כמו אלפי ישראליים שכבר vhuo עושים את זה מתחת לרדאר, לעומת זאת…

מי שיתעקש להמשיך להאמין למיתוס הגדול ביותר בתחום הנדל"ן, המיתוס שמעוור את העיניים של רוב הציבור בכל הקשור לדיור והשקעות  וגורם ל-9 מכל 10 אנשים להיחנק ממשכנתא הורגת או לשכור דירה – אני לא יכול לעזור לו.

"מי שיעקוב אחרי 5 צעדים אידיוטיים וישקיע  3-4  שעות בשבוע, ישיג דירה בתוך 6  חודשים, גם עם 0% הון ראשוני."

כשאתה אומר "מיתוס", למה אתה מתכוון?

"למחשבה שלרוב האנשים אין מספיק הון עצמי על מנת להשקיע בנדל"ן, כשהפוקוס שלהם בכלל צריך להיות במקום אחר.

יש לפחות 3 דרכים להשקיע בנדל"ן ולרכוש דירות גם בלי גרוש בהון ראשוני, ואני גם מיד ארחיב על זה…אבל אני רוצה ברשותך להסיט את תשומת לב לסוגיה החשובה באמת – מציאת נכסים במחיר נמוך ממחיר השוק."

יש דרך למצוא דירות מתחת למחיר השוק כמו שאתם עשיתם?

"עד היום עשינו 154 אקזיטים, אז או שיש לנו הרבה מאוד מזל…או שמצאנו משהו שעובד בצורה שיטתית וסדרתית, ועם כמה אלפי משקיעים בנדל"ן שכבר הכשרנו, אני חושב שזה הוגן להגיד שיש לנו טכניקה עקבית וסדורה למצוא נכסי נדל"ן במחירים מתחת לשווי השוק ולממש אותם.

פה אפשר למצוא את המתכון המדויק בן 5 השלבים שלנו להגיע לדירה או דירות, ומהר – והאמת? יש שם פרטים שלא הרגשנו בנוח לחשוף, אבל הלכנו על זה בכל זאת…"

הצ'ק ליסט – אחד הנדבכים החשובים ביותר בשיטת פס הייצור של אלעד ויבגני.

ומה עם 3 הדרכים לרכוש דירה גם בלי הון עצמי שציינת קודם?

"כמו שאמרתי, אני ואלעד התחלנו בלי הון עצמי, ועברו תחתינו המון, אבל באמת המון, משקיעי נדל"ן מאוד מוצלחים שהיום עושים הרבה כסף, שהתחילו בלי גרוש על התחת.

את דרכי המימון היצירתיות שלנו להשיג דירה גם בלי כסף להשקיע, שעבדו כבר אלפי פעמים, אנחנו גם כן חושפים בווידאו הנ"ל. "

מה יוצא לכם מללמד כל כך הרבה משקיעים אחרים שיתחרו על הרווחים שלכם?

"קודם כל אנחנו לא צדיקים, והלימוד לא פחות רווחי לנו מהשקעות הנדל"ן. עם זאת, אנחנו מרגישים שיש ללימוד ערך מוסף.

בזמן שרוב הציבור בארץ מוזן מדיווחים היסטריים ובלתי פוסקים בעיתונות על "משבר הדיור" ומרגיש  שלעולם לא יגשים את חלום הדירה, אנחנו מרגישים שאנחנו מביאים משהו אחר.

אנחנו מרגישים שאנחנו הופכים את חלום הבעלות על דירה, בין אם דירה למגורים ובין אם למטרות השקעה, למשהו בר השגה .שיכול להביא להמון אנשים סכומי כסף שהם לא חלמו עליהם, ויחד עם זאת חופש מחיים שהם לא אוהבים. יש בזה המון סיפוק…אבל אני חייב לסייג את הדברים שלי.

ברגע שנרגיש שהפעילות המשנית של הלימוד נוגסת בפעילות העיקרית שלנו, שהיא נדל"ן – אנחנו ניאלץ להפסיק להפיץ את השיטות שלנו. ולכן אני ממליץ מאוד לכל מי שרוצה להגיע בקרוב לדירה משלו, או סתם לראות דוגמאות לעוד אקזיטים – לצפות ב5 השלבים עכשיו. אנחנו לא נשאיר את החומרים באוויר להרבה זמן."

תודה רבה יבגני.

תודה לך.

 

*לימודים בתחום הנדל"ן ופעילות בתחום הנדל"ן אינם מתאימים לכל אדם. הם דורשים ידע, עבודת לימוד והכנה יסודית ומתמשכת, ניתוח סיכונים מושכל ומיומנות, ואינם מתאימים לצרכיו, יכולתו ואופיו של כל אדם. ביצוע פעילות עצמאית בתחום הנדל"ן אינו בהכרח מתאים יותר לצרכיו של אדם ספציפי מאשר מקורות הכנסה אחרים ההולמים את צרכיו ויכולותיו, מצבו הכספי, נסיבות ומטרות פעילותו. על מי שמעוניין לפעול בתחום הנדל"ן לשקול היטב את המטרות והיעדים הרצויים לו טרם נקיטת פעולות של רכישת ו/או מכירת נדל"ן ו/או גיוס משאבים ו/או נקיטת כל פעולה אחרת בקשר עם פעילות נדל"ן כאמור, להיות ער למידת הסיכון הכרוכה בכך ולאמצעים להפחתתה ולפעול בהתאם לרמת הניסיון שברשותו. הכתבה הינה כתבה שיווקית למטרות שיווק ומכירה של השירותים המאוזכרים בכתבה וכן של שירותים נוספים המסופקים בידי אותו גורם. מומלץ להימנע מלבצע פעולות בהיקפים ו/או ביחס לסכומי כסף שעשויים להידרש למטרות ולצרכים אחריםיש להימנע מפעילות בעלת אופי ספקולטיבי ו/או כזאת שאינה מבוססת על ניתוח מעמיק ויסודי של הסיכונים הרלוונטיים. המידע בכתבה זאת אינו מחייב את נושאי ו/או מבצעי הפרסום, ואין לראות בה משום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בתחום הנדל"ן.